Heredar sin testamento: ¿quién hereda y qué ocurre con los inmuebles?

Cuando una persona fallece sin haber otorgado testamento, la herencia no queda sin dueño ni pasa automáticamente al Estado.

En estos casos se abre la denominada sucesión intestada o abintestato. Será la ley la que determine quiénes tienen derecho a heredar y en qué orden, en lugar de aplicarse la voluntad expresada por el fallecido en un testamento.

Esta situación también puede producirse cuando existe un testamento que resulta nulo, ha perdido eficacia o no dispone de todos los bienes de la persona fallecida.

Cuando dentro de la herencia existen viviendas, terrenos, locales u otros inmuebles, además de identificar correctamente a los herederos será necesario comprobar la titularidad, las cargas, la situación registral y catastral y el valor de los bienes antes de repartirlos o plantear su venta.

¿Quién hereda cuando no existe testamento?

En el territorio sujeto al Derecho civil común, el Código Civil establece un orden de preferencia.

1. Hijos y descendientes

Los primeros llamados a heredar son los hijos del fallecido, que normalmente reciben la herencia por partes iguales.

Si alguno de ellos hubiera fallecido anteriormente dejando descendientes, estos pueden ocupar su lugar mediante el denominado derecho de representación.

Por ejemplo, si uno de los hijos ha fallecido y deja dos hijos, esos nietos podrán repartirse la parte que habría correspondido a su progenitor.

2. Padres y ascendientes

Cuando no existen hijos, nietos ni otros descendientes, la herencia corresponde a los ascendientes.

Si viven ambos padres, heredarán por partes iguales. Si únicamente vive uno, recibirá la totalidad. En ausencia de los padres pueden entrar en el llamamiento otros ascendientes conforme a las reglas establecidas legalmente.

3. Cónyuge viudo

Cuando no existen descendientes ni ascendientes, el cónyuge sobreviviente puede heredar la totalidad de la herencia, siempre que no estuviera separado legalmente o de hecho del fallecido.

Sin embargo, la existencia de hijos o padres no significa necesariamente que el cónyuge pierda todos sus derechos hereditarios.

Cuando concurre con descendientes puede corresponderle el usufructo del tercio de mejora y, si concurre únicamente con ascendientes, el usufructo de la mitad de la herencia.

4. Hermanos y sobrinos

Si no existen descendientes, ascendientes ni cónyuge con derecho a heredar, pueden ser llamados los hermanos y, en determinadas circunstancias, los hijos de hermanos fallecidos.

El reparto dependerá de la composición familiar concreta y de si existen hermanos de doble vínculo, medio hermanos o sobrinos que concurran por representación.

5. Otros familiares hasta el cuarto grado

Cuando tampoco existen los anteriores, la sucesión puede alcanzar a otros parientes colaterales hasta el cuarto grado.

Dentro de este límite pueden encontrarse, según el caso, tíos y primos hermanos.

En cambio, los familiares situados más allá del cuarto grado quedan, con carácter general, fuera de la sucesión intestada regulada por el Código Civil común.

¿Y si no existe ningún heredero?

Cuando no existe ninguna persona con derecho a heredar conforme al orden establecido legalmente, la herencia puede corresponder al Estado.

No obstante, este aspecto requiere especial atención porque en España existen territorios con Derecho civil especial o foral, por lo que las reglas aplicables pueden ser diferentes.

Por ello, ante una sucesión de cierta complejidad no debe atenderse únicamente a dónde están situados los inmuebles. También pueden ser relevantes otras circunstancias, entre ellas la vecindad civil del fallecido.

Ser familiar no basta: hay que acreditar quiénes son los herederos

Uno de los errores habituales consiste en pensar que, por ser hijo, hermano, sobrino o familiar del fallecido, se puede actuar directamente sobre sus bienes.

No es así.

Antes de vender, repartir o adjudicar una vivienda heredada debe quedar correctamente determinado quién tiene derecho a la herencia.

El procedimiento habitual comienza con varios documentos y actuaciones.

Certificado de defunción

Es el documento que acredita oficialmente el fallecimiento y permite iniciar los trámites posteriores.

Certificado de Actos de Última Voluntad

Permite comprobar si la persona fallecida otorgó testamento y, si lo hizo, conocer ante qué notario.

Según el material aportado, este certificado no puede solicitarse hasta que hayan transcurrido 15 días hábiles desde el fallecimiento.

Declaración de herederos abintestato

Cuando se confirma que no existe testamento, las personas que se consideren con derecho a heredar deberán promover la correspondiente declaración de herederos abintestato.

En este procedimiento se acredita, entre otros extremos, el fallecimiento, la inexistencia de testamento y el parentesco de las personas llamadas a heredar.

El acta de declaración de herederos tiene una función fundamental: determina quiénes tienen derecho a la herencia, pero no realiza por sí misma el reparto de los bienes.

Antes de aceptar una herencia hay que conocer también las deudas

Una herencia no está compuesta únicamente por viviendas, dinero o bienes.

También pueden existir:

• Hipotecas.
• Préstamos.
• Embargos.
• Deudas tributarias.
• Recibos pendientes.
• Deudas con comunidades de propietarios.
• Otras obligaciones del fallecido.

Por este motivo, antes de adoptar determinadas decisiones resulta conveniente realizar un inventario suficientemente completo del activo y del pasivo.

La aceptación de la herencia puede tener consecuencias económicas relevantes, especialmente cuando existen dudas sobre las deudas existentes.

Cuando existen inmuebles, el análisis debe ser más completo

Una vivienda heredada debería analizarse antes de proceder a su reparto o comercialización.

Entre la documentación y circunstancias que conviene comprobar pueden encontrarse:

• Escritura de propiedad.
• Nota simple del Registro de la Propiedad.
• Información y referencia catastral.
• Titularidad y porcentaje de participación.
• Hipotecas, embargos y otras cargas.
• Deudas de la comunidad de propietarios.
• Recibos pendientes de IBI.
• Arrendamientos existentes.
• Personas que puedan estar ocupando el inmueble.
• Estado de conservación.
• Valor razonable de mercado.

Aquí aparece una cuestión especialmente importante: ¿cuánto vale realmente el inmueble heredado?

La valoración inmobiliaria puede evitar muchos problemas

Cuando varios herederos reciben uno o varios inmuebles, disponer de una valoración suficientemente razonada puede resultar fundamental.

No solo porque posteriormente se pretenda vender.

También puede ser necesaria para establecer adjudicaciones equilibradas cuando unos herederos reciben inmuebles y otros reciben dinero u otros bienes.

Una valoración profesional permite estudiar:

ubicación, superficie, estado, características, competencia, oferta, demanda y situación del mercado, obteniendo una referencia más objetiva que una simple estimación realizada por intuición.

Esta información puede facilitar el diálogo entre herederos y ayudar a tomar decisiones con una base económica más clara.

Aceptar, repartir y adjudicar

Una vez determinados los herederos y conocido el patrimonio hereditario deberá formalizarse la aceptación y, cuando corresponda, la partición y adjudicación.

Posteriormente deberán atenderse las obligaciones tributarias que procedan y, en el caso de los inmuebles, realizar los trámites necesarios para que las nuevas titularidades puedan acceder al Registro de la Propiedad.

Por eso resulta poco recomendable anunciar precipitadamente una vivienda heredada sin conocer previamente quién puede venderla, en qué situación documental se encuentra y qué trámites quedan pendientes.

¿Quieres vender una vivienda heredada?

Antes de ponerla en el mercado conviene responder a varias preguntas:

¿Quién figura actualmente como propietario?
¿Están correctamente determinados todos los herederos?
¿La herencia está aceptada y adjudicada?
¿Coinciden Registro y Catastro?
¿Existen cargas o deudas?
¿Cuánto vale realmente la vivienda?
¿Están todos los interesados de acuerdo en vender?

Nuestra experiencia en el ámbito inmobiliario y pericial nos permite ayudarte a revisar el inmueble, ordenar la información disponible, analizar su valor y detectar aquellos aspectos que conviene resolver antes de iniciar una operación de compraventa.

Cuando una cuestión requiere una actuación específicamente notarial, registral, fiscal o jurídica, también resulta fundamental identificarla a tiempo y acudir al profesional correspondiente.

Una herencia puede comenzar con muchas dudas. La venta de la vivienda no debería añadir otras nuevas.

Antes de vender una casa heredada, revisa su titularidad, documentación, situación y valor. Una buena preparación puede evitar problemas cuando aparezca el comprador.